Asunto-osakeyhtiön hallinnosta ja tilintarkastuksen roolista

 
Asunto-osakeyhtiön hallinnon haasteet

Asuntovarallisuus muodostaa merkittävän osan suomalaisten kotitalouksien kokonaisvarallisuudesta ja asunto-osakeyhtiön osakkeiden omistaminen onkin usein keskivertokansalaisen suurin sijoitus hänen elinaikanaan. Samaan aikaan asunto-osakkeet ovat myös suosittu sijoituskohde kansan syvien rivien keskuudessa. Asunto-osakeyhtiöille on näin ollen ominaista laaja ja hajautunut omistuspohja, jonka myötä huolellisen hallinnon merkitys korostuu. Eri näkökulmasta asunto-osakeyhtiötä tarkastelevien osakkaiden intressit saattavat välillä olla huomattavan erilaisia. Tilintarkastajan tehtävänä on valvoa osakkaiden etua ja yhdenvertaista kohtelua, varmistamalla että eri lakeja ja määräyksiä on noudatettu.

Hallinnon ammattimaisuus tärkeää

Asunto-osakeyhtiöitä koskevaan lainsäädäntöön on viime vuosien aikana tullut runsaasti lisää velvoitteita esimerkiksi huoneistoremonttien kirjallisen käsittelyn sekä rakentamisalan ilmoitusvelvollisuuden myötä. Asunto-osakeyhtiöiden hallinnollisen taakan kasvamisen myötä ammatti-isännöitsijän merkitys asunto-osakeyhtiöille korostuu. Aktiivinen hallitus ja ammattitaitoinen isännöitsijä ovat asunto-osakeyhtiön hyvän sekä huolellisen hallinnon hoitamisen perusta, mikä luo hyvät edellytykset asunto-osakeyhtiön osakkeiden arvon säilymiselle. Niin sanottuja hallitusammattilaisia on käsitykseni mukaan vielä hyvin vähän asunto-osakeyhtiöiden hallituksissa, mikä korostaa entisestään ammatti-isännöitsijän roolia ja tärkeyttä yhtiöiden hallinnossa.

Tilintarkastuksella luotettavuutta hallintoon

Tilintarkastuksen rooli korostuu asunto-osakeyhtiöissä laajan omistuspohjan vuoksi. Tilintarkastajan tulee olla taloyhtiön johdosta riippumaton henkilö tai yhteisö. Tilintarkastus on hyvin tarkkaan säädeltyä tilintarkastuslain ja kansainvälisten tilintarkastusalan standardien myötä. Yksi tilintarkastuksen tärkeistä tavoitteista on taloudellisen raportoinnin uskottavuus ja luotettavuus. Tilintarkastuslain mukaisia tilintarkastajia ovat KHT- ja HT-tilintarkastajat sekä tilintarkastusyhteisöt. Asunto-osakeyhtiön tulee valita tilintarkastaja, mikäli yhtiössä on yli 30 huoneistoa tai jos tilintarkastuslaissa esitetyt taloudellisten mittarien rajat ylittyvät. Ammattitilintarkastajien valitseminen asunto-osakeyhtiöön on usein suositeltavaa vaikka lakisääteiset rajat eivät ylittyisikään, sillä heidän tehtävänään on valvoa että asunto-osakeyhtiössä on toimittu laillisesti ja mitään osapuolia asiattomasti suosimatta. Asunto-osakeyhtiölain keskeisin periaate on osakkaiden yhdenvertainen kohtelu. Taloudellisen raportoinnin luotettavuus luo turvallisuutta myös asunto-osakeyhtiön osakkeiden arvoa kauppatilanteessa määritettäessä.

Hallinnon ongelmatilanteista

Tilintarkastuksia tehdessämme kohtaamme usein erilaisia ongelmia hallintoon ja kirjanpitoon liittyen. Taloyhtiöiden hajautuneen omistuksen myötä mielipiteitä on usein yhtä monta kuin osakkaitakin. Lisäksi omaan asuntoon liittyvät ongelmat nostavat helposti tunteita pintaan. Ongelmia kohdattaessa tilintarkastajan rooli on valvoa lakien ja määräysten noudattamista; tulkinnanvaraisissa asioissa tilintarkastaja ei voi toimia tuomarina.

Riidat liittyvät usein taloyhtiön arjesta poikkeaviin tapahtumiin kuten korjaushankkeisiin, vahinkoihin tai normaalista poikkeaviin päätöksiin. Riitatilanteita on mahdollista ennaltaehkäistä huolellisen hallinnon, dokumentoinnin ja riittävän tilinpäätösinformaation avulla.

Normaaliin vastike- ja lainaosuuskirjanpitoon liittyviä inhimillisiä virheitä havaitaan toisinaan, mutta näiden oikaiseminen on yleensä helppoa, mikäli ne vain havaitaan ajoissa. Virheiden suuruusluokka voi olla hyvinkin merkittävä yksittäiselle osakkeenomistajalle, jos ne liittyvät esimerkiksi lainaosuuskirjanpitoon tai vastikeperusteisiin.

Vaikeimmat tilanteet kirjanpidossa tulevat vastaan, kun virheet kumuloituvat useilta tilikausilta, jolloin myös asukkaat ja osakkeenomistajat ovat saattaneet vaihtua. Useille tilikausille ulottuvat virheet ovat usein vaikeita havaita, ja niiden selvittäminen ja korjaaminen on yleensä erittäin työlästä. Vuosittaisella tilintarkastuksella voidaan ennaltaehkäistä virheiden kumuloitumista.

Teemu Laitinen

HT

puh. 050 385 0192

Teemu Laitinen

HT

puh. 050 385 0192

Koulutus

Hyväksytty Tilintarkastaja (HT), 2014

Tradenomi, Jyväskylän ammattikorkeakoulu.

Työkokemus

Teemu on työskennellyt yhtiössämme keväästä 2011 lähtien ensin tilintarkastusassistenttina ja suoritettuaan tilintarkastajatentin hyväksytysti vuonna 2014 auktorisoituna tilintarkastajana. Tilintarkastuskokemusta hänellä on monipuolisesti niin omistajavetoisten pk-yritysten tilintarkastuksesta kuin myös asunto- ja kiinteistöyhtiöiden tilintarkastuksesta. Teemulla on kokemusta myös vero- ja muista neuvontapalveluista.

Lakisääteisen vuositilintarkastuksen lisäksi Teemu tekee erityistilintarkastuksia.