Asunto-osakeyhtiön hallinnon suunnitelmallisuus

 

Asunto-osakeyhtiön huolellisella ja hyvän hallintotavan mukaisella hallinnolla on merkittävä rooli asunto-osakeyhtiön arvon säilymisen kannalta. Yhtiöiden rakennuksien säännöllinen kunnossapito ja peruskorjaaminen ovat useimmiten tärkein tekijä asuntojen arvon kehitystä arvioitaessa, mutta myös muiden hallinnollisten keinojen avulla on mahdollista vaikuttaa joskus merkittävästikin asunto-osakeyhtiön osakkeiden arvoon.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan varsinaisessa yhtiökokouksessa tulee esittää hallituksen kirjallinen selvitys tarpeesta sellaiseen yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitoon yhtiökokousta seuraavan viiden vuoden aikana, joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin. Tämän lisäksi asunto-osakeyhtiölain mukaan tilinpäätökseen liitettävässä toimintakertomuksessa on esitettävä arvio tulevasta kehityksestä. Edellä mainittujen seikkojen tarkoituksena on turvata riittävä tiedonsaanti yhtiön nykyisille sekä mahdollisille tuleville osakkaille. Ammatti-isännöitsijöiden isännöimissä asunto-osakeyhtiöissä peruskorjaaminen olisi todennäköisesti suunnitelmallista ilman lakisääteistä suunnitteluvelvollisuuttakin, mutta lakisääteiset velvollisuudet varmistavat läpinäkyvyyden. Suunnitelmien läpinäkyvyys osakkeenomistajille korostuu asunto-osakeyhtiöissä hajautuneen omistuksen vuoksi. Korjaussuunnitelmat teetetään usein ulkopuolisilla rakennusalan ammattilaisilla. Tämän avulla varmistutaan, että korjaukset tehdään oikeaan – ei liian myöhään mutta ei myöskään liian aikaisin.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan varsinaisessa yhtiökokouksessa on päätettävä talousarviosta ja yhtiövastikkeen määrästä. Talousarvio muodostaa kivijalan taloushallinnon suunnitelmallisuudelle; budjetointiin on syytä panostaa, jos yhtiövastikkeen kehitys halutaan pitää mahdollisimman hyvin ennustettavana. Ammatti-isännöitsijöillä on käytettävissä huomattava määrä tilastotietoa, jota he voivat käyttää budjetoinnin tukena, tämän myötä budjetin osumatarkkuus kasvaa huomattavasti. Talousarvion myötä yhtiökokouksessa valittava hallitus saa budjettiraamit toiminnalleen, mikäli hallitus joutuu poikkeamaan olennaisesti talousarviosta, on sen kutsuttava koolle ylimääräinen yhtiökokous päättämään asiasta. Melko vakiintuneeksi käytännöksi on muodostunut, että yhtiökokous antaa hallitukselle valtuudet periä 1-2 kuukauden ylimääräisen hoitovastikkeen, mikäli havaitaan joku äkillinen korjaustarve tilikauden aikana. Tyyppiesimerkki äkillisestä ja ennalta arvaamattomasta korjaustarpeesta on vesivahinko.

Hallinnollisesta suunnitelmallisuudesta on hyvä käyttää esimerkkinä usein yhtiökokouksissa keskustelua aiheuttavaa vastikkeiden rahastointimenettelyä. Suuriin korjaushankkeisiin kerättävät vastikkeet on mahdollista tiettyjen edellytyksien täyttyessä rahastoida asunto-osakeyhtiön kirjanpidossa. Rahastointimahdollisuuden tarkoituksena on välttää tilanne, jossa asunto-osakeyhtiö joutuisi maksamaan veroa tuloistaan (osakkailta kerätyistä vastikkeista). Rahastointipäätös aiheuttaa keskustelua yhtiöissä sen vuoksi että vastikkeiden käsittelyllä yhtiön kirjanpidossa on olennainen vaikutus siihen, miten osakkeenomistaja voi käsitellä maksamansa vastikkeet omassa verotuksessaan. Mikäli vastikkeita ei rahastoida on osakkaalla mahdollisuus vähentää maksamansa vastikkeet asunnosta saamistaan vuokratuloista. Vähennysoikeus koskee vain niin sanottuja sijoittajaosakkaita, sillä omaan asumiskäyttöön tarkoitetusta asunnosta maksettuja vastikkeita ei verotuksessa saa vähentää.

Asunto-osakeyhtiön kirjanpidossa on rahastointimenettelyn lisäksi muita työkaluja veronalaisen tulon muodostumisen välttämiseksi. Asunto-osakeyhtiön huolellisen taloushallinnon suunnittelun myötä rahastointitarve on hyvin harvoin välttämätön. Suoranainen verovähennyshyöty vastikkeiden rahastoimatta jättämisestä kohdistuu sijoittajaosakkaisiin; rahastoimatta jättämispäätöksestä ei kuitenkaan yleensä koidu haittaa omistamassaan asunnossa asuville osakkaille. Mikäli vastikkeet rahastoidaan, sijoittajaosakas lisää maksamansa vastikkeet asunnon hankintahintaan ja saa näin ollen vähentää vastikkeet asuntoa myytäessä. Huolellisen taloushallinnon suunnittelun voidaan olettaa hyödyttävän kaikkia osakkeenomistajia. Asunto-osakeyhtiön osakkeiden arvo määräytyy vapailla markkinoilla kysynnän ja tarjonnan mukaan. Asunto-osakeyhtiön osakkeet ovat huomattavasti kiinnostavampia kohteita asuntosijoittajille silloin, kun kaikki mahdolliset vastikkeet tuloutetaan yhtiön kirjanpidossa. Edellä mainittu seikka vahvistaa kysyntää, minkä myötä asunnon arvon säilymiselle tai nousujohteiselle kehitykselle on olemassa paremmat odotukset.

Kun asunto-osakeyhtiön hallintoa hoidetaan hyvin ja huolellisesti, suunnitelmallisuus on tärkeässä roolissa. Suunnitelmallisuuden myötä erilaisiin asioihin voidaan varautua etukäteen niin taloudellisesti kuin henkisestikin.

Teemu Laitinen

HT

puh. 050 385 0192

Teemu Laitinen

HT

puh. 050 385 0192

Koulutus

Hyväksytty Tilintarkastaja (HT), 2014

Tradenomi, Jyväskylän ammattikorkeakoulu.

Työkokemus

Teemu on työskennellyt yhtiössämme keväästä 2011 lähtien ensin tilintarkastusassistenttina ja suoritettuaan tilintarkastajatentin hyväksytysti vuonna 2014 auktorisoituna tilintarkastajana. Tilintarkastuskokemusta hänellä on monipuolisesti niin omistajavetoisten pk-yritysten tilintarkastuksesta kuin myös asunto- ja kiinteistöyhtiöiden tilintarkastuksesta. Teemulla on kokemusta myös vero- ja muista neuvontapalveluista.

Lakisääteisen vuositilintarkastuksen lisäksi Teemu tekee erityistilintarkastuksia.